[분석] 부동산으로 성공하고 싶다면 금리 공부부터 시작해야 한다.

 

오늘은 부동산 공부를 어떻게 해야 할지 모르는 부동산 초보분들을 위해 글을 작성해 보겠습니다..

 

최근 3년간 우리는 부동산이 급속도로 하락하는 것을 보며 "역시 부동산을 안사길 잘했어"라고 생각을 하곤 했을 겁니다..

 

맞습니다. 결론적으로 부동산 상승기에 상투를 잡고 이 시기를 겪고 있는 분들은 대단히 많은 후회를 하고 있을 겁니다..

 

하지만 이 현상이 부동산을 공부할 필요가 없다는 결론으로 귀결되어서는 안됩니다.

 

그렇다면 우리는 왜 부동산 공부를 해야할까요?

 

부동산에 대해 알았음에도 실패했느냐, 아무것도 모르고 실패했느냐

그리고 부동산에 대해 알았기 때문에 관망했으냐, 아무 생각 없이 관망했느냐는 정말 큰 차이입니다.

 

부동산에 열정을 가지고 공부를 하던 사람은 힘든 시간이겠지만 추후 다가올 부동산의 상승기를 대비하며 실패를 교훈 삼았을 것이고 아무것도 모른 상태에 실패한 사람은 그러지 못했을 겁니다..

 

그럼 이제 부동산을 공부하는 첫 단계로 부동산가격과 금리의 상관관계에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

부동산가격과 금리의 상관관계

 

우린 첫 번째로 국고채 10년물 금리와 주택담보대출의 금리에 대해 알아볼 필요가 있습니다.

 

(RED) 주택담보대출 금리 / (BLUE) 국고채 10년물 금리

 

다음 그림은 2017년부터 현재까지 주택담보대출 금리와 국고채 10년물 금리를 보여주는 그래프입니다.

그래프만 봐도 알 수 있듯이 이 둘은 대단히 비슷하게 움직이는 것을 확인할 수 있습니다.

 

즉 국고채 10년물 금리를 통해 주택담보대출 금리의 방향성을 추측해 볼 수 있다는 겁니다.

물론 주택담보대출의 금리는 절대적으로 국고채 10년물 금리를 따라간다고 묻는다면 그것은 아닙니다.

 

세상에 일어나는 모든 결과는 복합적으로 일어난 사건들이 뒤엉켜 만들어지는 것이기 때문에 단편적인 하나의 근거를 가지고 예측하려 해선 안됩니다.

 

그래서 좀 더 정확하게 예측을 하기 위해선 나만의 지표를 만들어야 하는 것이고

그렇기 때문에 부동산 공부를 해야 하는 겁니다.

 

주택담보대출 금리가 상승하면 아파트가격은 상승할까요 하락할까요?

당연히 주택담보대출의 금리가 상승을 했다는 것은 대출이자가 그만큼 올라갔다는 것이고, 이는 주택수요의 악영향을 끼칠 것입니다.

 

이는 곧 주택 수요의 감소로 이어지고 공급은 일정한데 수요가 감소하였으므로 시장 원리에 따라 아파트가격을 하락하게 될 것입니다.

 

📌 부동산 상식
일반적으로 주택담보대출의 금리가 상승하면 아파트가격은 하락한다.

 

 

 

선행지표를 통해 부동산 가격 흐름을 예측하다.

 

서울 아파트 실거래가 그래프

 

다음 그림을 보면서 얘기해 보시죠.

 

서울 아파트 실거래가를 나타내는 그래프입니다.

빨간 박스 친 23년 1분기 그래프를 보면 다시 가격이 상승하는 추이를 보입니다.

 

국고채 10년물 금리

 

왜 그런지는 앞서 설명드린 국고채 10년물 금리와 함께 분석해 보면 알 수 있습니다.

 

22년 하반기 국고채 10년물 금리는 하락했습니다. 국고채 10년물 금리와 주택담보대출은 비슷한 흐름을 가져가기 때문에 주택담보대출도 함께 내려갈 수 있다는 것을 뜻합니다. (물론 단편적으로 보면 안 되고 복합적으로 다른 상황도 함께 따져보아야 합니다) 주택담보대출금리가 낮아지면 매달 내야 하는 대출금리가 낮아지고 이는 아파트 수요를 상승시키게 됩니다. 아파트 수요가 상승하며 자연스럽게 아파트 가격이 오르는 그래프를 볼 수 있는 것입니다.

 

📌 분석내용정리
10년물 금리 하락 -> 주택담보대출 하락 -> 대출금리 감소 -> 아파트 수요 상승 -> 아파트 가격 상승

 

 

부동산흐름은 복합적으로 작용한다.

 

앞서 한 번 언급했듯이 부동산 가격과 흐름을 분석할 때는 단편적인 지표만을 가지고 판단하는 것은 매우 위험한 행동입니다. 부동산 가격이 정말 급등하는 시기에 그 누구도 이렇게 빠르게 급락할 것이라 생각하지 못했습니다. 코로나, 우크라니아 전쟁, 하마스 전쟁 등 다양한 지표들이 복합적으로 작용하면서 미국의 전례 없는 급격한 금리인상이라는 결과를 초래하였습니다.

 

우리는 모두 부자가 되고 싶습니다. 그렇기에 경제공부를 꾸준히 해야만 합니다.

 

공부를 한다면 100% 부자가 되는 것은 아니지만 부자가 될 확률을 높일 수 있다.

 

 

우리는 부자가 될 확률을 높이기 위해 부동산을 포함한 다양한 경제공부를 해야만 합니다.

앞으로 가끔씩 부동산 관련 포스팅을 진행하겠습니다. 감사합니다.

 

내용이 마음에 들었다면 주변 지인들과 공유하여 다 같이 부자가 됩시다.

 

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